El Parlamento Europeo está desarrollando la ley por la que, a partir del 6 de julio de 2022, todos los coches y camiones de nueva homologación en Europa deberán disponer obligatoriamente del sistema AIV (Adaptación Inteligente de la Velocidad) o ISA por sus siglas en inglés. Y más tarde, en 2024, su instalación será también preceptiva en cualquier vehículo nuevo que se venda.

El dispositivo consiste en un limitador de velocidad, como el que utilizan muchos modelos actuales, pero más evolucionado. La nueva reglamentación europea especifica que podrá funcionar mediante cámaras en el vehículo o por localización GPS.

Pero en general la tecnología aplicada por los fabricantes en este asistente a la conducción obligatorio será mayoritariamente mixta, combinando el reconocimiento de las señales de tráfico mediante cámaras con la geolocalización por satélite.

Cómo funciona el limitador de velocidad

El AIV, que siempre podrá ser desactivado por el conductor si así lo desea, actúa primero avisándole de que supera la velocidad permitida mediante señales sonoras o acústicas. Pero también dispondrá de otra función automática que actúa directamente sobre el motor, reduciendo la potencia transmitida a las ruedas y decelerando para regular la velocidad del vehículo a la reglamentaria y a la vez impidiendo al conductor que la rebase acelerando.

El nuevo sistema no supondrá por lo tanto un limitador permanente, sino más bien un asistente a la conducción que se activará por defecto cada vez que se arranque el coche pero que, como los actuales controles de velocidad de crucero, podrá ser fácilmente desactivado si hubiese necesidad de hacerlo y el conductor seguirá siendo el responsable del vehículo.

Sin embargo, ante la nueva reglamentación comunitaria surge la necesidad por parte de los diferentes países de actualizar en tiempo real la cartografía de sus carreteras para garantizar su buen funcionamiento.

Por otro lado, la progresiva generalización del sistema AIV en los vehículos europeos busca reducir drásticamente las infracciones por exceso de velocidady, en consecuencia, haría cada vez más innecesario su control mediante radares sancionadores. Una situación que podría afectar a la recaudación pública en concepto de multas por este concepto. En 2019, el último año de normalidad previo a la pandemia, los ingresos por sanciones (no solo de velocidad) fueron de 374 millones de euros, cifra que descendió a 336 en 2020.

(Escrito por Juan Luis Soto el 23 Nov 2021 en elpáis.com)

En el anteproyecto de Ley de Vivienda aprobado por el Gobierno formado por el PSOE y Unidas Podemos se incluyen medidas para sancionar a aquellos propietarios que tengan viviendas vacías. Aunque la normativa está todavía pendiente de validación por parte del Congreso de los Diputados, la intención es penalizar a aquellos propietarios que tengan más de cuatro viviendas y, al menos, dos de ellas estén desocupadas por un periodo de tiempo superior a los dos años. La penalización a estos propietarios se aplicará en el Impuestos sobre Bienes Inmuebles (IBI) con una subida de hasta el 150%. Pero, pese a que la intención teórica está clara, la práctica de la misma parece algo más compleja.

El primer punto cuestionable desde el punto de vista legal es determinar lo que se entiende por vivienda vacía. De hecho, basta con observar el ejemplo de Barcelona, donde según el INE hay 88.411 viviendas vacías, pero según un estudio más exhaustivo del Ayuntamiento solo hay 10.050. “Actualmente no existe un concepto preciso de qué se considera una vivienda vacía. Este concepto, tendrá que ser definido por el Gobierno en el contenido de la Ley”, explican desde Arriaga Asociados. Desde el bufete de abogados aseguran que la definición podría ser similar a la patentada por el País Vasco en 2018. La normativa autonómica estableció que una vivienda deshabitada era aquella que no había sido habitada durante más de dos años de manera ininterrumpida y sin justificación alguna.

Por tanto, el primer paso y fundamental es la definición clara de lo que se catalogará como vivienda vacía. “Es algo fundamental de cara a las consecuencias legales de tal definición, puesto que deberá cubrir todas las casuísticas que puedan darse en un espacio tan descentralizado y variado como lo son las capitales de provincia o las poblaciones rurales, en los que los supuestos de la tenencia de una vivienda vacía pueden ser completamente diferentes”, añaden. Pero este parece no ser el único problema según los expertos en materia legal, ya que Arantxa Goenaga, abogada y socia de Círculo Legal Barcelona, explica que una de las consecuencias de esta normativa “es que estamos ante una injerencia al derecho de la propiedad y se está planteando un conflicto entre el derecho a tener una vivienda y el derecho de la propiedad, teniendo en cuenta que el primero lo debe garantizar el estado y con estas medidas lo traslada a los particulares y a las sociedades que tienen propiedades”.

El IBI es competencia municipal y las sanciones contempladas por el Gobierno parecen difíciles de aplicarse en la práctica, puesto que cada ayuntamiento tendrá la potestad de sancionar o no

El segundo conflicto de su traslado a la práctica reside, precisamente, en el IBI. O mejor dicho, en la competencia de este tributo, que es municipal. Al parecer, cuando este castigo esté aprobado legalmente, tendrá que ser cada ayuntamiento el encargado de aplicar o no aplicar la sanción. Por tanto, podría darse el caso que, en un área de diez municipios, cinco apliquen la medida y otros cinco decidan no hacerlo.

Es más, Goenaga señala que, con el marco legal actual “el Gobierno no puede aprobar una subida porque no es competente, únicamente puede prever la posibilidad en la ley reguladora de las Haciendas locales como así ha hecho”. Por tanto, según explica la experta del Círculo Legal de Barcelona, se trata, en definitiva, de una decisión de los consistorios y no de una medida nueva, ya se encuentra prevista en el artículo 72 del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, que aprueba el Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales y para que los ayuntamientos lo apliquen debe estar recogido en sus ordenanzas locales. En definitiva, estas sanciones también parecen complejas a la hora de ser aplicadas, ya que tendría que ser cada uno de los consistorios los que decidan hacerlo efectivo en sus ordenanzas municipales.

Las sanciones de la Ley de Vivienda tendrán que convivir con las ya existentes en varias comunidades españolas. Los criterios no son uniformes debido a la delegación de competencias

Además de todo ello, existe una gran diferencia entre unas comunidades autónomas y otras por motivos políticos. Por ejemplo, Aragón, Canarias, Cataluña, Galicia, País Vasco, Valencia y Navarra ya han elaborado registros de las viviendas vacías que hay en su territorio y se han mostrado más favorables a aplicar este tipo de sanciones a los propietarios que tengan inmuebles deshabitados durante largos periodos de tiempo. De hecho, la intención de estas regiones es la de poder expropiar casas vacías para destinarlas al mercado del alquiler.

Así, Baleares obliga a los grandes tenedores de vivienda a alquilar sus bienes por 400 euros al mes, por debajo del precio de mercado, e impone sanciones de entre 600 y 30.000 euros. El País Vasco, por su parte, obliga al alquiler forzosoa aquellas viviendas que lleven deshabitadas dos años sin justificación. Aragón, por ejemplo, impone multas equivalentes al 3% del valor catastral a quienes tengan más de 15 viviendas en propiedad y estén deshabitadas durante un periodo superior a los seis meses. Sin embargo, otras regiones como Madrid o Andalucía se han mostrado reacias a aplicar este tipo de medidas sancionadoras, lo cual dibuja un mapa muy fraccionado para los propietarios. Así, esta nueva normativa tendrá que convivir con este tipo de leyes y dependerá también de la voluntad de los gobiernos regionales y autonómicos para ser aplicada.

La nueva normativa plantea un conjunto de medidas restrictivas que crean inseguridad jurídica y desincentivan la inversión en el sector, según señalan los expertos inmobiliarios

Por último, cabe preguntarse las consecuencias de estas medidas en el mercado. Ya que, la intención del Gobierno es, en definitiva, aumentar el número de viviendas en alquiler. “Es más que probable que esa decisión no consiga el efecto indicado de tener más viviendas en alquiler y mucho menos si viene acompañada de una limitación legal del precio del alquiler. Al contrario, muchos de los arrendadores no pondrán sus viviendas en el mercado del alquiler y la bajada de la oferta repercutirá nocivamente en el precio del alquiler, subiendo”, explica Javier Íscar de Hoyos, presidente de Arrenta. Pero no solo eso, “este tipo de medidas solo generan inseguridad jurídica y miedos entre los inversores y promotores inmobiliarios lo que provoca que se ahuyente la inversión a ciudades que no estén intervenidas por esta ley, lo que provocará mayores desigualdades”, comenta Iñaki Unsain, presidente de AEPSI.

La visión de los expertos del sector parece ser unánime en cuanto a las repercusiones en el mercado. De hecho, Iván Ruíz, CEO de Arqlia, termina señalando que todas “las medidas que de momento se han tomado no generan confianza en el mercado, al contrario, generan incertidumbre, lo que no ayuda a la sostenibilidad del sector, el cual por si solo se irá regularizando”.

(publicado en pisos.com el 2-11-2021).

Pagan varios miles de euros por el alquiler de un piso y unos cuantos millones por su compra. El dinero no es un problema para los mileniales ricos. Estos jóvenes adinerados —por méritos propios o ajenos—, con edades comprendidas entre los 25 y 40 años, están ganando un fuerte protagonismo en el mercado de la vivienda de lujo, en el que además aterrizan con nuevas demandas y exigencias.

En torno a los 5.000 euros al mes, según la cadena Telecinco, paga Victoria Federica de Todos los Santos de Marichalar y Borbón (la nieta de los reyes eméritos tiene 21 años y pertenece a la generación Z) y su pareja por un piso en Paseo de la Castellana (Madrid). Los protagonistas no se han manifestado al respecto ni han desvelado la renta exacta, pero lo cierto es que esta cantidad no es una barrabasada cuando se trata de los cachorros de la élite social o empresarial.

Los mileniales, que suman 72 millones de personas en todo el mundo, han llegado o están llegando a la edad de independizarse y formar una familia. Su peso en este mercado es cada vez más evidente. Según el último informe de Viva Sotheby’s International Realty, “representan más de un tercio de las ventas de viviendas de lujo a nivel global y en 2025 podrían suponer el 45% del total”, aclara Alejandra Vanoli, directora general de la compañía inmobiliaria de lujo. En España, entre el 15% y el 18% de los clientes de esta agencia ya son mileniales. “En cuatro años supondrán entre el 30% y el 40%”, calcula Vanoli.

Hasta hace muy poco era un perfil casi inexistente, pero ahora se hace notar. “Está viviendo una cierta eclosión al representar actualmente una parte significativa del mercado laboral y de puestos directivos”, comentan en una compañía propietaria de una de las principales promociones de lujo en comercialización en Barcelona.

En semejante club de selectos clientes existe de todo. Hay mileniales españoles y latinoamericanos que pertenecen a familias adineradas y parte o la totalidad del gasto es asumido por sus padres, o por family offices o fideicomisos. “Generalmente, son propietarios de viviendas de gama alta a través de sus padres o familiares, quienes ponen a su disposición una vivienda de estas características por estudios o primer trabajo. Estos activos suelen ser pied à terre, lugar de estancia también para estos familiares cuando vienen de visita”, indica Javier Velduque, responsable del departamento de Prime Residential de Knight Frank.

Otros se han hecho con las riendas de la empresa familiar tras un cambio generacional o una operación corporativa y tienen recursos propios suficientes para asumir el coste de la transacción. También hay bastantes compradores que forman parte de una nueva generación de emprendedores, nacionales e internacionales, que han vendido sus start-ups o bien son directivos con salarios muy abultados que trabajan para compañías tecnológicas o grandes multinacionales. Por último, está el perfil de los jóvenes que compran viviendas por un valor inferior al millón de euros para obtener la Golden Visa (permite trabajar y vivir legalmente en España). “Suelen provenir de países asiáticos”, apunta Velduque.

Sólida inversión

Los jóvenes ricos ven la propiedad de la vivienda como una sólida inversión a largo plazo. “Más del 70% de este segmento de la población tiene previsto comprar una vivienda y, de todos ellos, el 88% planea usar esta vivienda como su residencia habitual”, señala Álvaro Martínez, director de la agencia de lujo Barnes Madrid.

En muchos casos es la primera vivienda que tienen en propiedad, la casa en la que se emancipan, salvo cuando son clientes internacionales y adquieren una segunda residencia en la costa. “Hay muchos jóvenes del norte de Europa, sobre todo escandinavos, que adquieren segundas viviendas en las islas Baleares”, señala Vanoli.

¿A qué precios? Imposible generalizar. La banda se mueve entre dos y cuatro millones de euros, pero pueden llegar a seis millones o más. Ejemplo de ello es Marta Ortega, heredera de Inditex, de 37 años, que ha comprado una de las viviendas de lujo más caras de Madrid, un ático en la promoción Villa de Paríspor unos 10 millones de euros. Pero no solo de compras viven los mileniales. Hay un porcentaje, aunque inferior, que se decanta por el alquiler, sobre todo los de edades más cortas. “Los españoles y el resto de europeos pagan alquileres que se mueven entre los 2.000 y 4.000 euros al mes. Los latinoamericanos de 4.000 euros en adelante”, expone Velduque.

Un caso reciente de alquiler de lujo, más bien de súper lujo, es el del residencial Centro Canalejas, en pleno centro de Madrid. Un joven de nacionalidad rusa ha alquilado por 15.000 euros al mes un piso a través de la agencia Barnes, que no da más detalles por la confidencialidad que exige este tipo de cliente. Cuando encuentre un piso a su gusto, dejará el alquiler y comprará.

En cualquier caso, no son compradores fáciles de contentar. “Los jóvenes de alto nivel adquisitivo cada vez son más exigentes”, constata Alberto Álvarez, que dice que “el conjunto de la industria inmobiliaria de lujo tiene muy presentes cuáles son los aspectos que más valoran los mileniales, ya que representarán una gran cuota de mercado en los próximos años”. Este empuje está obligando a las empresas del mercado de casas de gama alta a adaptarse con celeridad.

Este cliente trae bajo el brazo nuevas exigencias a la hora de comprar o alquilar casa. Demandan más tecnología y sostenibilidad. Valoran la orientación y la luz natural, por lo que cuando se trata de pisos optan por las últimas plantas. También las terrazas y los espacios diáfanos, así como sistemas de eficiencia energética que optimicen el consumo y sean respetuosos con el medio ambiente. “Son clientes sencillos y nada ostentosos, a diferencia de los ricos tradicionales que dan importancia al diseño y a la calidad de la construcción”, opina Vanoli.

Madrid, Barcelona y Baleares acaparan la compra de vivienda de lujo. En el caso de Madrid, los jóvenes se decantan por “apartamentos, normalmente áticos, de entre 200 y 600 metros cuadrados, ubicados en los barrios más exclusivos de la capital como Chamberí, Salamanca o Chamartín, y que cuenten con varias habitaciones multifuncionales que puedan usarse como dormitorios, zona de despacho o vestidor”, dice Álvarez. En Barcelona, la mayoría de los compradores nacionales buscan propiedades de segunda mano o renovadas en Sant Gervasi y Pedralbes.

(Publicado por Sandra López Letón en el país.com el 6-11-2021)

Una de las dudas más frecuentes de quienes están pensando en vender una vivienda es si se puede traspasar sin estar del todo pagada. Y la respuesta es que sí. De hecho, es un proceso mucho más sencillo y habitual de lo que puede parecer. 

La transacción se puede llevar a cabo incluso si el precio de venta es inferior al importe del préstamo pendiente y entre las opciones están subrogar la hipoteca al comprador o solicitar una hipoteca puente si el objetivo es comprar una casa nueva. Cada alternativa se ajusta más a un perfil y circunstancias concretas, por lo que conviene analizar cuál es la que mejor se ajusta a nuestras preferencias y necesidades.

Repasamos las principales formas de vender una casa con hipoteca y los pasos que debes seguir si no sabes cómo hacerlo.                                       

¿Por qué se venden casas con hipoteca?

Aunque muchas veces se compran casas que duran para toda la vida, no siempre es así. Cuando se contrata una hipoteca, se puede estar firmando un préstamo cuya devolución se dilate en el tiempo y llegue incluso a 30 o 40 años. Se trata de períodos muy largos y, como es lógico, la vida puede dar muchas vueltas en ese tiempo.

Los motivos por los que se puede vender un piso con hipoteca son muchos: un cambio de trabajo, un cambio de localidad, una herencia, un divorcio, el nacimiento de un nuevo hijo… Todas estas situaciones pueden favorecer que queramos cambiar de casa y, el hecho de que la actual esté hipotecada, no supone un problema.

Sin embargo, hay que tener en cuenta que existen diferentes formas de vender una casa hipotecada y, según sea el caso, tendremos que hacerlo de un modo u otro.

Vender la casa por un precio superior a la hipoteca y cancelarla

Este es el mejor de los escenarios posibles. No obstante, para que se dé, necesitamos que el mercado inmobiliario pase por un buen momento. Al menos, lo suficiente como para recibir más dinero del que debemos al banco por casa.

Si podemos optar por esta solución, los pasos a seguir para vender un piso con hipoteca son los siguientes:

1. Confirmar el precio de venta con el comprador y asegurarnos de que el dinero que vamos a recibir va a ser superior al que nosotros debemos al banco por la hipoteca.
2. A continuación, debemos ir a nuestro banco y solicitar el Certificado de Deuda Pendiente. Este documento se debe presentar siempre en el caso de que se vaya a vender un inmueble hipotecado.
3. Realizar la firma de la compraventa ante notario, para la que necesitaremos presentar el Certificado de Deuda Pendiente.
4. Una vez que el comprador nos haya entregado el cheque por el precio de la vivienda, debemos acudir al banco y liquidar la deuda pendiente de la hipoteca. Además, lo más habitual es que sea necesario pagar las comisiones correspondientes por la cancelación.
5. Una vez que hayamos liquidado la deuda con el dinero recibido por la venta de la casa, al ser un precio mayor que el que debíamos pagar por la deuda, recibiremos el dinero restante.

Vender la casa por un precio inferior a la hipoteca y cancelarla

Aunque vender una casa con hipoteca por un precio superior a la deuda que tenemos con el banco es la opción más deseable, no siempre es posible. Simplemente, porque el precio de las casas fluctúa y, si necesitamos vender la vivienda con urgencia, puede que el precio que recibamos por ella no sea suficiente como para liquidar la deuda.

No obstante, si este es nuestro caso, también vamos a poder vender la casa con hipoteca sin problema. En este caso, los pasos a seguir son los siguientes:

1. Lo primero que debemos hacer es confirmar que tenemos un comprador para el inmueble y que el precio de venta es inferior al que necesitamos para poder devolver la totalidad del préstamo hipotecario.
2. El siguiente paso será acudir al banco y solicitar el Certificado de Deuda Pendiente (igual que en caso anterior en el que la venta de la casa se realizaba por un precio superior al de la hipoteca). En el banco debemos explicar la situación y nuestra intención de devolver la parte de la hipoteca que podamos cubrir con el dinero obtenido por la vivienda. Esto es importante de cara a modificar las condiciones y naturaleza de la deuda que todavía quedará pendiente con el banco después de la venta, que pasará a ser un nuevo préstamo.
3. Cuando se ejecute la compraventa, el comprador te otorgará el cheque por el precio de la vivienda. En este caso, la totalidad del montante debe ir destinado al pago de la hipoteca (de la parte que sí que llega a cubrir con la suma que hemos obtenido por la venta de la vivienda).
4. A partir de ese momento, la deuda pendiente por la hipoteca pasará a reformularse y se considerará un nuevo préstamo. En este sentido, como nuevo préstamo, tendrá sus propias condiciones y cláusulas, por lo que es importante revisarlas correctamente. De hecho, es muy probable que se deban pagar las comisiones por la cancelación de la antigua hipoteca y las comisiones de apertura correspondiente al nuevo préstamo. Sin embargo, esto dependerá de cada entidad bancaria.

Subrogar la hipoteca al comprador

Además de las opciones ya mencionadas, también se puede vender un piso con hipoteca optando por una subrogación al comprador. Es decir, cambiar el titular de la hipoteca de la vivienda en cuestión para que el comprador se haga cargo de la misma.

Si optamos por esta solución para vender un piso con hipoteca, los pasos a seguir son los siguientes:

1. Lo primero que debemos hacer en este caso será confirmar con el comprador que está dispuesto a hacerse cargo de la hipoteca de la vivienda y determinar las condiciones en que se hará la compraventa y la subrogación de la hipoteca.
2. A continuación, debemos acudir al banco con el que tenemos firmada la hipoteca junto con el comprador. Explicamos la situación y que queremos llevar a cabo la subrogación de la hipoteca.
3. Entonces, el banco en cuestión llevará a cabo un estudio del perfil del comprador para garantizar que se trata de un perfil solvente y que podrá hacerse cargo del pago de la hipoteca sin problemas.
4. Si el banco no diese el visto bueno, deberemos descartar esta opción. No obstante, si el banco sí que da el visto bueno, se procederá a la firma de la subrogación de la hipoteca. Es decir, a la modificación del contrato que permite que el comprador pase a ser el nuevo titular de la hipoteca. A partir de ese momento, el comprador será el responsable de la hipoteca a todos los efectos.

Solicitar una hipoteca puente

Finalmente, otra opción disponible a la hora de vender una casa con hipoteca es solicitar una hipoteca puente.

La opción de la hipoteca puente es recomendable cuando queremos invertir el dinero de la venta de la casa en la compra de una nueva vivienda. Sin embargo, ambas transacciones no siempre se pueden llevar a cabo al mismo tiempo. En esta situación, la hipoteca puente puede ser una buena opción, ya que nos va a facilitar el pago de dos hipotecas (la casa que queremos vender y la casa que hemos comprado con una nueva hipoteca) por un precio menor al que pagaremos teniendo que asumir el pago de dos hipotecas por separado.

Si queremos optar por esta solución para vender un piso con hipoteca los pasos que debemos seguir son los siguientes:

1. Lo primero que debemos hacer es solicitar al banco una nueva hipotecapara la compra de una nueva vivienda. Al mismo tiempo, explicaremos que queremos solicitar una hipoteca puente para facilitar el pago de la hipoteca de la primera casa, y también de la segunda (que es la nueva hipoteca que vamos a solicitar).
2. El banco debe estudiar el caso y, si lo acepta, nos ofrecerá una hipoteca puente. Por lo general, la hipoteca puente está sujeta a un tiempo determinado que puede ir desde varios meses a varios años. Durante ese tiempo, deberemos vender la primera vivienda.
3. Durante el tiempo que la primera vivienda esté a la venta, no pagaremos dos hipotecas, sino la hipoteca puente. Es decir, una cuota mensual que será más elevada que la que pagamos solo por la primera casa, pero más pequeña que la que pagaríamos si tuviéramos que hacer frente a las dos hipotecas por separado, ya que, en la mayoría de los casos, tienen carencia de capital del 100% del préstamo o de la parte correspondiente a la primera garantía.
4. A partir de ese momento, se liquida la hipoteca puente, y pasamos a pagar solo la segunda hipoteca con sus cuotas correspondientes.

(Publicado en idealista.com el 24-10-2021).

En España se están donando más viviendas que nunca. Según los datos del INE, entre enero y agosto se han registrado 16.865 donaciones de inmuebles residenciales en toda España, una cifra inédita en los ocho primeros meses de un año en toda la serie histórica que arrancó en 2007. Respecto a los mínimos de 2014, las operaciones se han disparado hasta un 76%.

Los expertos afirman que la tendencia al alza empezó a consolidarse desde 2018, pero que el efecto psicológico de la pandemia y el endurecimiento de la tributación que entrará en vigor en enero de 2022, en el marco de la ley de lucha contra el fraude fiscal, han llevado las donaciones hasta niveles récord.

Esa es la teoría que maneja Esther M. Ramos Andivia, asociada de Testamentaría, que explica que “a nadie se le escapa cómo la crisis del covid1-9 nos ha cambiado en todos los aspectos de nuestra vida. Tantos meses de encierro, teletrabajo, ERTE, escasa vida social, pérdidas de familiares, amigos, vecinos…, nos ha dejado tiempo para pensar, replantearnos prioridades y tomar decisiones que aún no teníamos previstas”.

“Son muchas las personas que, ante esa visión de que aquí estamos de paso y que dejar las cosas para mañana puede ser tarde, han decidido planificar y organizar su patrimonio entre sus familiares realizando en vida la transmisión de sus bienes para dejarlo todo organizado sin necesidad de esperar a que llegue el fallecimiento. Esto explicaría la gran subida que experimentó el número de donaciones a partir de junio de 2020, cuando se eliminó el confinamiento al que estábamos sometidos. Los pensamientos futuros que se habían estado fraguando mientras se estaba en casa confinado, se convirtieron en donaciones reales en cuanto nos permitieron acudir a una notaría para poder elevarlo a público”, añade.

El repunte del verano poco a poco se fue estabilizando hasta que, meses después, apareció una novedad legislativa que volvió a impulsar las operaciones: la ley antifraude y su repercusión fiscal en las sucesiones.

En este sentido, José María Salcedo, socio del despacho de abogados Ático Jurídico, afirma que “la subida guarda relación con la aprobación de la Ley 11/2021 de medidas de prevención y lucha contra el fraude, aprobada el pasado mes de julio, por el endurecimiento de la tributación de los pactos sucesorios, y por los nuevos valores a declarar en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones”.

Salcedo argumenta que “en el primer caso, se pretendía suprimir el beneficio fiscal existente en el IRPF, lo que sin duda aceleró las donaciones durante el primer semestre. Finalmente, la Ley ha dado un margen de cinco años, para que los que adquieran inmuebles por pacto sucesorio puedan vender la vivienda sin perder beneficios fiscales en el IRPF, pero esto es algo que se introdujo en el último momento vía enmienda en el Senado. Por ello, es posible que mucha gente decidiera formalizar el pacto sucesorio antes de que entrara en vigor”.

Por otro lado, añade, “el aumento de la valoración de inmuebles en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones por la introducción del valor de referencia de Catastro también ha motivado la formalización de donaciones. Nuevamente, el incremento en los últimos meses se justifica por las dudas sobre la entrada en vigor de dicho valor de referencia. Finalmente será el 1 de enero de 2022, pero esto no estaba tan claro hasta la entrada en vigor de la Ley 11/2021”.

En qué van a consistir los cambios

Los expertos recuerdan que la nueva ley que entrará en vigor el próximo 1 de enero de 2022 incide en dos aspectos muy relevantes que tienen un claro efecto recaudatorio: la valoración del inmueble y los pactos sucesorios.

“Actualmente, son los intervinientes de la donación (donante y donatario) los que indican el valor del inmueble donado, que servirá de base imponible para el cálculo del impuesto. La valoración que se realiza es una valoración real, de mercado, pero que es claramente subjetiva y que en muchos casos da lugar a disputas entre la Administración y los sujetos pasivos del impuesto por existir disparidad en la valoración llegando incluso a tener que recurrir a la vía judicial para resolver el caso. Pero, con la nueva ley, vendrá dado por la Administración en función del valor de referencia aprobado por Catastro en diciembre de cada año, sustituyéndose el valor real o de mercado por ese valor de referencia. Este hecho supondrá que en muchos casos esas valoraciones sean superiores a las que los sujetos pasivos le hubieran dado a la propiedad y ese mayor valor supone una mayor base imponible y, por consiguiente, una mayor liquidación a pagar”, recalcan desde Testamentaría.

Por su parte, Salcedo insiste en que “el valor de referencia de Catastro es una incógnita, y hasta diciembre de 2021 no sabremos cómo afectará a cada inmueble. Este valor de referencia será la base imponible de las donaciones de inmuebles que se formalicen a partir del 1 de enero de 2022. Por ello,  los contribuyentes prefieren tributar por el valor conocido, que por el pendiente de conocer. Además, el nuevo valor de referencia de Catastro será mucho más difícil de combatir ya que, por Ley, se presume que se corresponde con el de mercado. Y será el contribuyente el que tenga que demostrar lo contrario”.

Respecto a los pactos sucesorios, la asociada de Testamentaría aclara que, con la nueva normativa, “el artículo 36 de la Ley del IRPF se modifica y con ella la forma de calcular la ganancia patrimonial que obtienen los donatarios cuando deciden vender un inmueble que recibieron a través de un pacto sucesorio y el donante no haya fallecido todavía. Hasta la fecha, si el donatario vendía el inmueble que había recibido por donación sin que hubiera fallecido el donante, la ganancia patrimonial se calculaba como la diferencia entre el valor de donación y el valor de venta. Pero, tras la modificación, si el donante sigue vivo cuando se vende el inmueble, el donatario se subrogaría en la posición del donante y el valor de referencia que se tomaría para calcular la ganancia patrimonial sería el precio de adquisición original y no el de donación, suponiendo una ganancia patrimonial bastante más elevada de lo que era antes de la modificación”.

Además, como recuerda Salcedo, la normativa mantiene el beneficio fiscal que suponen los pactos sucesorios en el IRPF, pero sólo si el inmueble se transmite cinco años después de celebrar el pacto sucesorio o del fallecimiento del causante. De este modo, si se vende cinco años después sólo hay que tributar por el Impuesto de Sucesiones y Donaciones y no en el IRPF.

Las diferencias en las CCAA

Los expertos recuerdan que esta reacción de las operaciones ante los cambios fiscales suele ser una constante. “Históricamente, en los períodos previos a unas elecciones, cuando aparecen noticias sobre un posible incremento impositivo o un cambio de reglas del juego, los ciudadanos tienden a actuar para prevenir una posible complicación futura considerando que adelantarse será más ventajoso. Son reacciones habituales en épocas de incertidumbre y en esta ocasión está sucediendo lo mismo”, sostiene la asociada de Testamentaría.

Por otro lado, María Teresa Barea, portavoz del Consejo General del Notariado, afirma que las estadísticas de los notarios también van en esa línea y que los máximos no solo se están produciendo en las donaciones de viviendas, sino en todo tipo de inmuebles y también en las de dinero en metálico.

En su opinión, además del efecto psicológico de la pandemia y el cambio fiscal que han impulsado recientemente las operaciones, otro factor a tener en cuenta lo encontramos en las bonificaciones fiscales que han aplicado algunas comunidades autónomas a este impuesto en los últimos años.

No podemos olvidar que el Impuesto de Sucesiones y Donaciones está cedido a las comunidades autónomas, que pueden crear reducciones propias y mejorar la normativa estatal a través del aumento del importe o del porcentaje de reducción, la ampliación de las personas que puedan acogerse a la misma o la disminución de los requisitos para poder aplicarla. Así, actualmente existen grandes diferencias debido a las ventajas que aplican unas regiones a través de reducciones y bonificaciones adicionales a las estatales que hacen que donar sea, desde el punto de vista fiscal, muy ventajoso en algunas comunidades, donde los sujetos pasivos tienen mucha menor presión fiscal que los que residen en otras autonomías.  

En concreto, la portavoz de los notarios menciona el caso de Andalucía, donde las donaciones se han incrementado de forma exponencial desde que el Gobierno regional estableció en primavera de 2019 una bonificación del 99% en la cuota del impuesto para parientes directos (padres, abuelos, hijos, nietos…) u cónyuges. La Comunidad de Madrid también establece una bonificación del 99%, lo que significa que solo se paga el 1% de la cuota tributaria, siempre que la donación se documente vía documento público.

La propia página web de la región liderada por Isabel Díaz Ayuso pone este ejemplo: un padre dona a su hijo un inmueble, ubicado en la Comunidad de Madrid, cuyo valor es de 200.000 euros. El hijo, que es quién recibe la donación, tiene que liquidar el Impuesto sobre Donaciones. Realizados los cálculos oportunos, le saldría una cuota tributaria de 31.621,21 euros y aplicándose la bonificación que tiene regulada la Comunidad de Madrid desde el 01/01/2006 solo pagaría 316,21 euros (el 1% de 31.621,21).

Tal y como resume el estudio Panorama de la Fiscalidad Autonómica y Foral de 2021, publicado por el Consejo General de Economistas-Asesores Fiscales, dentro del parentesco del Grupo II (que incluye descendientes, ascendientes y adoptados de 21 o más años), las CCAA que prácticamente liberan de tributación en 2021 a este grupo son los territorios forales del País Vasco, Andalucía, Cantabria, Extremadura, Madrid y Murcia.

Por su parte, Castilla y León o La Rioja dejan casi sin tributación a los contribuyentes con bases menores de 400.000 euros y Aragón, a los contribuyentes con bases menores a 500.000 euros. En Asturias no se gravan estas operaciones cuando la base imponible no supera 300.000 euros y se aplica una tarifa del 21,25 al 36,5% si se supera dicha cantidad. En Galicia la tarifa para estos familiares, además de una reducción de un millón de euros, tiene tipos del 5% al 18%, mientras que Canarias y Cataluña aplican bonificaciones decrecientes según crece la cuota o la base. En la Comunidad Valenciana la bonificación es del 50%, mientras que en Baleares la tarifa va del 1% al 20%, aplicándose el primer tipo hasta bases de 700.000 euros. En Castilla-La Mancha hay diferentes bonificaciones, como la del 80% para la base liquidable que exceda de 300.000 euros.

Se esperan más donaciones a corto plazo

Los expertos aseguran que el perfil de la mayoría de los donantes en la actualidad es el de un jubilado con una pensión garantizada que dona a sus hijos su patrimonio inmobiliario asegurándose por un lado que su voluntad se cumple, además de ‘ayudar’ en muchos casos a sus donatarios que han visto su economía mermada por la crisis sanitaria (cierre de negocios, ERTE, despidos…). Además, creen que las donaciones podrían ir a más en los próximos meses.

Por un lado, porque algunas regiones como Madrid y Andalucía han anunciado su intención de ampliar las bonificaciones fiscales en las operaciones de otros grados de parentescos (como por ejemplo tíos-sobrinos) y, por otro, por el temor a que el Gobierno central lleve a cabo una armonización fiscal en todo el país que en el futuro pueda eliminar o al menos reducir las exenciones actuales y previstas, en el marco de la reforma fiscal que podría aprobarse en 2022 o 2023, según los cálculos actuales del Ministerio de Hacienda.

“Actualmente hay muchas diferencias entre una donación en un territorio como Madrid y otro como Asturias, por lo que hay desigualdades importantes según donde vivas. Igualar el Impuesto de Donaciones es un rumor que está presente desde hace muchos años y me temo que tarde o temprano se podrán límites a las deducciones por motivos de recaudación. La idea del Gobierno actual es armonizarlo con unos mínimos”, recalca José Méndez, socio director del despacho de abogados Méndez Lit.

En esa misma línea, desde Testamentaría recalcan que las comunidades donde más donaciones se están registrando este año son precisamente las que ofrecen más ventajas fiscales, una señal de que los ciudadanos están “intentando aprovechar la gran ventaja fiscal con la que cuentan ahora y que podrían perder si lo hacen más tarde tras una modificación fiscal”.

Por eso, Salcedo Abogados recomienda hacer antes de final de año las donaciones que se tengan pensadas hacer, ya que todavía no habrá entrado en vigor el valor de referencia de Catastro y no existirá la presunción legal de que el valor de mercado se corresponde con el de referencia de Catastro. Además, se evitarán posibles nuevos cambios fiscales.

Y para todos los que estén valorando formalizar una donación, los expertos aconsejan buscar asesoramiento especializado para encontrar la mejor manera de transmitir los inmuebles, ya que no hay una receta única para todos y es necesario estudiar las necesidades de los sujetos, la finalidad de la transmisión y todas las vías para encontrar la fórmula que permita el menor coste fiscal posible para una operación de estas características.

(Publicado en Idealista.com el 22-10-2021)

Las restricciones provocadas por la pandemia del coronavirus trajeron consigo una bajada notable de la actividad del mercado inmobiliario. Este comportamiento ha tenido su consabido correlato en la tasa de ahorro de las familias, que se ha disparado en casi 100.000 millones de euros desde marzo de 2020; y en la generación de una demanda embalsada que ahora parece estar saliendo a la luz, a tenor del incremento de las compraventas de viviendas que se está registrando en los últimos meses y que, según los expertos del sector, se va a prolongar durante los próximos ejercicios. ¿Son suficientes las operaciones que se van a materializar para que hablemos de un nuevo boom inmobiliario?

La vivienda está registrando una recuperación que se va a prolongar durante los próximos dos ejercicios, pero en este contexto los expertos ven lejano un nuevo boom inmobiliario

El residencial español está recogiendo un incremento de ventas y actividad, que en opinión de Emiliano Bermúdez, subdirector general de donpiso, “es lógico después de varios años de demanda insatisfecha y de una situación pandémica que ha incomodado al sector”. No obstante, considera que “estamos lejos de un nuevo boom inmobiliario, si recordamos lo que ocurrió los años previos a la crisis de 2008”, cuando se vendían más de 700.000 viviendas.

A pesar de reconocer que se está observando un repunte en las operaciones de compraventa de viviendas, este experto defiende que la coyuntura actual “dista mucho de ser la de un contexto previo a un boom”. “Tenemos una concesión de créditos muy limitada, sobre todo desde el punto de vista del riesgo, y tenemos un horizonte de crecimiento en tipos de interés. Es precipitado y aventurado hablar de boom en este momento”, reitera.

En este sentido, calcula que el ejercicio 2021 cerrará en el entorno de las 520.000 transacciones, “algo más que 2019”, tendencia que continuará en 2022. De la misma opinión se muestran Luis Corral, CEO de Foro Consultores, y Javier Ortega, CEO de Century 21 New Estate, que confirman que este año se sobrepasará el medio millón de compraventas y que en 2022 el crecimiento que se producirá será del 10%. “En el mejor de los casos se registrarán 550.000 operaciones el próximo año”, subraya Ortega.

La situación del mercado de obra nueva marca la diferencia. Los años previos a la crisis de 2008 se construyó demasiado. Ahora hay un déficit de oferta que podría generar precios al alza

El principal punto de inflexión entre el crecimiento que está experimentando el mercado residencial en estos momentos y la situación que registró en los años previos al estallido de la burbuja se encuentra en el mercado de la obra nueva. En este sentido, Anna Puigdevall, tesorera de Fiabci España y directora de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (Anai), explica que en nuestro país hay un déficit de oferta de obra nueva “que se va a intensificar en los próximos meses”, todo lo contrario a lo que se dibujó hace unos años, “cuando se generó más oferta de la que pudo absorber el mercado”.

Esta idea es compartida por Bermúdez, quien sin embargo vaticina que este segmento del residencial “se va a comportar de una manera más agresiva en sus crecimientos”. En concreto, calcula que la vivienda nueva va a experimentar dos o tres ejercicios “de recalentamiento”, el cual podría suponer un aumento ligero de precios. Por su parte, Corral admite que este mercado se encuentra bajo el acecho de ciertas “amenazas”, como son la crisis de las materias primas y las dificultades para obtener suministros de determinados sectores.

Las compras están protagonizadas por una demanda de reposición que busca casas más amplias, con terraza o jardín y zonas comunes Hace diez años la demanda eran compradores de primera vivienda

Otro factor que desvanecería la presencia de un nuevo boom inmobiliario en España tiene que ver con el perfil mayoritario del cliente que actualmente compra vivienda en nuestro país. Al respecto, Corral indica muchas de las operaciones que se están realizando se están llevando a cabo por parte de la demanda de reposición, “que busca tener una vivienda mejor y más adaptadas a sus nuevas necesidades”, al contrario de lo que sucedió en los primeros años del milenio, cuando muchos de los que compraban adquirían su primera vivienda. Es por ello que este experto cree que “más que demanda embalsada se ha producido un cambio en la percepción y en los hábitos de disfrutar de la vivienda, de ahí la necesidad de cambiarse de casa”.

En cuanto al tipo de vivienda que desea adquirir esta demanda, desde donpiso añaden que se trata de viviendas más amplias, con espacios abiertos, zonas comunes y su puede ser con terraza o jardín. De ahí que se haya producido un incremento de ventas de viviendas unifamiliares, pues permiten tener, expone Bermúdez, “un mayor contacto con la naturaleza”. “Eso también está motivando un aumento del mercado de segunda residencia”, asevera.

El sector inmobiliario mira al futuro con optimismo, dada la relación directa entre el crecimiento del PIB y las ventas de viviendas. No obstante, la inflación podría ser un obstáculo

Los especialistas del sector inmobiliario se muestran convencidos de que lo peor de la pandemia ha pasado y de que nuestro país “ya ha tocado fondo”, especialmente los indicadores relativos al desempleo, a los ERTEs y a la pérdida de crecimiento económico. En esta línea, Ortega pone énfasis en que la tasa de paro está mejorando e insiste en la relación directa que se da “entre crecimiento del Producto Interior Bruto y ventas inmobiliarias”. “Tenemos prácticamente asegurados tres años de crecimiento del PIB, por lo tanto, podemos estar tranquilos todos”, argumenta.

Por último, Luis Corral puntualiza que la pandemia ha traído una crisis “desigual, dependiendo del sector que se analice”, aunque calcula que, “en la medida en que vayan desapareciendo los efectos del coronavirus, lo normal es que los sectores más afectados, como el inmobiliario, tengan una recuperación fuerte”. No obstante, este especialista advierte de las posibles problemáticas que a nivel macroeconómico podrían afectar a la recuperación de esta actividad económica, como la escasez de petróleo, la crisis energética y, fundamentalmente, “el aumento brusco de la inflación”.

(Publicado el 01-10-2021 en pisos.com)