La Ley de Vivienda llegó supuestamente como una «Ley Social» para agilizar las dificultades de acceso a la vivienda y para controlar las relaciones contractuales entre inquilinos y propietarios. Sin embargo, en lo que refiere a los pagos del alquiler, establece medidas que resultan «discriminatorias», según ha manifestado la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU).

La OCU ha criticado la prohibición que establece la nueva Ley de Vivienda de efectuar el pago del alquiler con dinero en metálico, aunque haya alguna salvedad. Y es que para los consumidores esta medida resulta «discriminatoria» y «atenta de pleno contra la libertad de elección del consumidor».

La entidad del consumidor se ha mostrado muy crítica con la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, que utiliza su Disposición final primera, como técnica legislativa que favorece cierta oscuridad, para modificar el artículo 17 de la Ley de Arrendamientos Urbanos a fin de obligar al pago de la renta a través de «medios electrónicos», si bien, de manera excepcional permite el pago en metálico, cuando alguna de las partes carezca de cuenta bancaria o acceso a los citados medios electrónicos de pago. 

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El dinero metálico es el medio de pago más utilizado 

En esta línea, un estudio del Banco de España sobre hábitos de uso del efectivo revela que el 82% de la población española está en contra de la desaparición del dinero en metálico que, de hecho, sigue siendo el medio de pago más utilizado en nuestro país (99%), seguido de las tarjetas de crédito/débito (86%). Para OCU, el efectivo no solo es el medio que goza de «mayor aceptación entre la población», sino que favorece la «inclusión financiera» de todos los consumidores, además, permite no incurrir en gastos de mantenimiento de las cuentas corrientes, comisiones, etc. y facilita un mayor control del gasto de las familias. 

Controversia entre la nueva Ley de la Vivienda y la OCU 

La OCU ha indicado que esta modificación normativa entra claramente en conflicto con la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, que precisamente modificó el año pasado su artículo 47, para contemplar como infracción la «negativa a aceptar el pago en efectivo como medio de pago dentro de los límites establecidos por la normativa tributaria y de prevención y lucha contra el fraude fiscal«, aplicable por tanto cuando el arrendador sea empresario o profesional. 

Asimismo, también entraría en conflicto con el Código Civil que permite en su artículo 1170 el pago de las deudas con la moneda de curso legal, así como el Tratado Fundacional de la Unión Europea, que establece que la moneda de curso legal de todos los Estados miembros es el euro, y como tal lleva implícita su capacidad para satisfacer deudas. 

«Atenta contra la libertad del consumidor» 

Para la OCU, esta medida que curiosamente forma parte de una «Ley social» que aboga a la protección, la accesibilidad y la no discriminación, «atenta de pleno contra la libertad de elección del consumidor», no dándose razones de interés público que justifiquen la misma, más bien al contrario, pues el efectivo tiene una inmediatez y disponibilidad de la que no goza la tecnología, frente a cortes del sistema eléctrico o telefónico-datos, o los fallos de las propias plataformas y sistemas de pagos, y está menos expuesto a las estafas digitales como el phishing. 

Según la entidad de los consumidores, esta medida discrimina a las personas en una situación más vulnerable y con menor capacidad digital, por lo que OCU ha advertido que podría discriminar a 1.400.000 personas que se encuentran en riesgo de exclusión financiera.

(Artículo publicado en el economista.es el 7-9-2023)

El mercado inmobiliario es una especie de viaje al centro de la Tierra en el que, conforme se avanza, va aumentando la presión. Y si el planeta inmobiliario tiene un centro, es el de las grandes ciudades, con Barcelona y Madrid a la cabeza, donde la demanda es mayor y, con ello, la resistencia a la bajada de precios. Sin embargo, ya hay señales y opiniones que apuntan a lo contrario tras los continuados encarecimientos de los últimos años.

“A nosotros nos sale que los precios medios de las oficinas tienen que acabar cayendo un 20% y que el de la vivienda tiene que hacerlo un 7%”, afirma el jefe de estrategia de Singular Bank, Roberto Scholtes, cuando se le pregunta por Barcelona y Madrid. “El mercado está muy seco” porque ahora “comprador y vendedor no se encuentran”, afirma. Lo harán en algún momento y la previsión es que sea a lo largo del año que viene, en un lugar más barato que el actual.

Las bajadas han comenzado en la comparación trimestral y, en el caso barcelonés, en la anual

Los pronósticos de bajadas de precios de Scholtes no son los únicos, aunque entre los analistas no hay un consenso firme, sobre todo al hablar de Barcelona y Madrid, las dos ciudades con áreas tensionadas por excelencia. A escala nacional, el vaticinio de Bankinter consiste en que este año la vivienda se encarecerá un 1,2% para bajar un 2% el que viene. Son oscilaciones sutiles si se comparan con otros países europeos, donde la contracción económica y las alzas de tipos de interés están afectando de manera directa a un mercado inmobiliario en esta ocasión más sobrecalentado que el español.

El último informe trimestral del Colegio de Registradores, publicado esta semana, muestra que el precio medio del metro cuadrado en la ciudad de Barcelona es ahora de 4.318 euros, un 0,8% inferior al de hace un año, mientras que en Madrid sigue habiendo subidas, del 4,3%, si bien su metro cuadrado está más barato y se sitúa en 4.017 euros. A cierre del año pasado, los precios subían un 6,3% en Barcelona ciudad y un 7,1% en Madrid, lo que muestra que, como mínimo, la ralentización es evidente.

La demanda se ha trasladado al extrarradio

Donde los registradores ya detectan descensos es en la comparación trimestral, aunque en este caso los datos no corresponden a las capitales, sino a la provincia. En Barcelona, entre julio y septiembre se produjo un descenso del 0,6% con respecto al trimestre anterior, mientras que en Madrid el retroceso es del 0,8%.

Los registradores dan otra pista sobre lo que ocurre en las dos mayores ciudades españolas. Las capitales han reducido su peso de compraventas de vivienda con respecto a sus respectivas provincias, tras varios trimestres de incremento. Es una señal de que la demanda se traslada al extrarradio, donde los precios ya comienzan a enfriarse. Ya no hay tanta disposición a pagar elevados precios.

Las oficinas también caen

En el caso de las oficinas, Scholtes detecta una tendencia mucho más acusada. Las transacciones, indica, han caído un 72% en Barcelona y un 34% en Madrid. “Los vendedores se resisten a bajar los precios, pero los compradores ya están esperando pacientemente a que se produzca el ajuste”, previsiblemente en el primer semestre del año que viene, dice.

En lo referido a la vivienda, Idealista sigue detectando subidas en Barcelona y Madrid, si bien sus datos son de los inmuebles en venta y no de los finalmente vendidos. Miden más el deseo que la realidad. De haber caídas de precios, la promotora Culmia considera que serán pequeñas. Su previsión es más bien de “estabilidad”, ya que en el centro del mercado inmobiliario, en los núcleos urbanos de las dos ciudades, según dice, sigue habiendo escasa oferta.

(Artículo escrito por Iñaki de las Heras en la vanguardia.com el 19-11-2023)

La existencia de un número importante de deudas puede llegar a ser una pesada carga que afecta no solo a las finanzas personales, sino también a nuestra propia salud familiar y mental. Afortunadamente, existen diferentes estrategias para enfrentar y eliminar la deuda de una forma organizada. Una de ellas es el Método Cascada, una técnica estructurada que puede ayudar a cualquiera a pagar sus deudas de manera eficiente y rápida. En este artículo mostraremos las bases de este método y, a la vez, cómo aplicarlo para recuperar el control de nuestras finanzas.

1. Conoce tu situación financiera real: Para ello, comienza haciendo una lista detallada de todas las deudas que tengas, sin olvidar ninguna por pequeña que esta sea. Incluye saldos pendientes, tasas de interés y pagos mensuales mínimos. 
   
2. Clasifica tus deudas de acuerdo a un orden lógico: Una vez conocidas la totalidad de las deudas, ordénalas de acuerdo a la tasa de interés que estás pagando por ellas, de mayor a menor. Esto te permitirá definir claramente cuales te están costando más dinero y, por tanto, el orden en que debes liquidarlas.
   
3. Define un presupuesto de pago alcanzable: Utiliza tus ingresos mensuales de forma de poder atender todas tus obligaciones. Destina una parte a cubrir los gastos esenciales y otro a pagar los mínimos de tus deudas; el remanente de este presupuesto se destinará a la ejecución del método cascada.
   
4. Respeta siempre el pago mínimo de cualquier deuda: Comprométete a realizar los pagos mínimos requeridos en cada una de las deudas. Esto evitará cargos por morosidad y mantendrá tu reputación crediticia en un nivel saludable. El Método Cascada se centra en los pagos adicionales que realices después de cubrir los pagos mínimos de cada una de tus deudas.
   
5. Céntrate en la deuda de mayor tasa de interés: Este es el principio fundamental de este método: ¡concentrarse en la deuda más cara! Simplemente debes destinar cualquier excedente de tu presupuesto a atender el pago de aquella deuda con la mayor tasa de interés. De esta forma, reducirás los intereses pagados a lo largo del tiempo.
   
6. Repite este proceso una y otra vez: Una vez pagada la primera deuda, utiliza este importe más el excedente disponible a atender a la siguiente deuda con la tasa de interés más alta. Una vez hayas pagado esta segunda deuda, dispondrás de una mayor cantidad de dinero para atacar a la tercera deuda. Este es el llamado efecto cascada.  Repitiendo este proceso en forma permanente, llegará un momento en que todas las deudas estarán saldadas. 
   
7. Celebra los logros alcanzados: Cada deuda pagada es un éxito indiscutible. Felicítate y celébralo. Esta pequeña recompensa te ayudará a mantener la actitud positiva que se requiere para alcanzar la libertad financiera.

Conclusión: El Método Cascada es una estrategia muy eficaz para la liquidación metódica de deudas. Este sistema se enfoca en abordar, en primer lugar, las deudas con las mayores tasas de interés sin descuidar en ningún momento el pago de las obligaciones mínimas contraídas y, simultáneamente, utilizar el excedente del presupuesto de manera estratégica, acelerando el proceso de pago y liberando la carga financiera. Con el tiempo, la aplicación de este método permite alcanzar una situación financiera más saludable y equilibrada.

(Artículo escrito por Enrique Camps el 14-11-2023).

El 31 de diciembre de 2023 acaba la financiación del Gobierno regional y del nacional sobre el abono transporte y el escenario que se contempla es el de que siga estando financiado.

Empieza a convertirse en una pregunta habitual a medida que se acerca la fecha límite marcada por el Gobierno regional y el nacional al respecto de la financiación del transporte público, ¿se mantendrá el precio del abono transporte una vez que empiece 2024?

Es una pregunta para la que todavía no hay respuesta clara (ya que todo podría cambiar), pero atendiendo a lo que han dicho lxs distintxs responsables se puede pensar que es un sí.

El acuerdo firmado por Sumar y PSOE así lo contempla. Dentro del punto 5 del pacto se dice que: «Mantendremos para todos los ciudadanos la reducción del precio de los abonos de transporte durante 2024».

También lo confirmó la ministra de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, Raquel Sánchez: “Nuestra intención, y así lo hemos acordado con Sumar, es mantener para todos los ciudadanos a lo largo del próximo año la reducción del precio de los abonos de transporte”.

¿Y qué dice la Comunidad de Madrid?

La financiación sobre el abono transporte se divide entre ambas administraciones de parte equitativa. Es decir, el Gobierno de la Comunidad de Madrid financia un 30% y el de España, otro 30%.

El ejecutivo madrileño también contempla esta financiación como parte de sus presupuestos para 2024. Jorge Rodrigo, consejero de Transportes, indicó recientemente que: “El Gobierno regional, lo que ha hecho en el proyecto de presupuestos que hemos presentado en la Asamblea de Madrid, es contar y presupuestar, para el ejercicio 2024, la cantidad presupuestaria para poder subvencionar dichas tarifas del transporte”.

¿Cuáles serían los precios?

Los precios con el descuento

• Abono Joven: 8 euros.
• ​Abono Zona A: 21,80 euros.
• ​Abono Zona B1: 25,40 euros.
• ​Abono Zona B2: 28,80 euros.
• ​Abono Zona B3-C1/C2: 32,80 euros.

Tarifas tarjeta multiviajes (billetes 10 viajes, 50% de descuento hasta el 31 de diciembre)

• Metro Zona A, EMT, ML1, MLO y TFM: 6,10€
• Billete 10 Viajes EMT con transbordo: 9,10€
• MetroEste, MetroNorte y MetroSur: 5,60€
• B1 / B2 / B3 / C2: 4,20€
• A-B1 / B1-B2 / B2-B3 / B1-B2 / B3-C1 C1-C2: 6,10€
• A-B2 / B1-B3 / B2-C1 / B3-C2: 8€
• A-B3 / B1-C1 / B2-C2: 11,50€
• A-C1 / B1-C2: 14,80€
• A-C2: 18,70€

Los precios sin el descuento

• Abono Zona A: 54,60 euros
• Abono Zona B1: 63,70 euros
• Abono Zona B2: 72 euros
• Abono Zona B3: 82 euros
• Abono Zona C1: 82 euros
• Abono Zona C2: 82 euros
• Abono Zona E1: 110,60 euros
• Abono Zona E2: 131,80 euros
• Abono Joven todas las zonas: 20 euros
• Abono Tercera Edad todas las zonas: Gratuito
• ​Abono 10 viajes: 12,20 euros

(Artículo escrito por Alberto del Castillo en madridsecreto.co el 8-11-2023)-

En el momento de poner a la venta una vivienda, conocer el precio adecuado con el que sacarla al mercado es la duda más común a la que debemos hacer frente. Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria, ha destacado que la mayor preocupación de los propietarios es saber si el precio fijado ha sido el correcto.

Por ello, la red inmobiliaria ha elaborado un análisis interno con un conjunto de datos recopilados en los diferentes mercados urbanos en los que opera, en el que han determinado que la clave está en que al menos siete posibles compradores soliciten visitar la vivienda en la primera semana de su anuncio. En el caso de que esto ocurra, es probable que el pecio sea el adecuado con respecto a la demanda del mercado.

El llamado Indicador de Siete en Siete cuenta con varios datos y estadísticas que lo respaldan, ya que se basa en el análisis de cerca de 3.000 anuncio de viviendas en 24 ciudades españolas. Estos datos revelan que “las propiedades que generan siete o más solicitudes de visita en siete días se venden más rápidamente” y con un precio más ajustado al valor de mercado, según señala Duque.

No en vano, el 78% de estas propiedades se venden en el plazo de tres meses, mientras que, si no se cumple con este indicador, el porcentaje baja al 45%. En este segundo caso, las ventas suelen retrasarse hasta los seis meses.

Las siete recomendaciones clave

En busca de que los potenciales vendedores puedan fijar de forma correcta el precio de una vivienda, Alfa Inmobiliaria ha hecho una lista con siete recomendaciones que pueden facilitar tomar la decisión correcta.

1. Realizar un estudio de mercado, que te ayudará a conocer las tendencias de tu área para inmuebles comparables, además de contar con aspectos objetivos como la orientación, la altura o el estado de la vivienda.
2. Elige las fotos de mayor calidad y describe la vivienda de forma detallada, siempre destacando las características más llamativas de la misma, como si tiene patio o terraza. También deberemos hacer hincapié en cualquier característica que la haga diferente al resto, la cual puede justificar un precio de venta más alto.
3. No debes dejarte llevar por el valor sentimental, que te puede hacer sobrevalorar el inmueble y, por tanto, inflar el precio. Los datos que nos lleven a fijar el coste de la vivienda deben ser objetivos y no sentimentales.
4. En el caso de que veas que la vivienda no recibe ofertas o visitas, deberás considerar revisar y ajustar el precio. Aunque en su momento consideraras que este estaba lo suficientemente ajustado, el mercado puede cambiar y tienes que estar dispuesto a adaptarte.
5. La demanda del mercado también puede variar, por lo que debe evaluarse el momento en el que se encuentra el sector y tenerlo en cuenta a la hora de fijar un precio, ya que esta influye de forma directa en el coste que puede alcanzar el inmueble.
6. A pesar de que fijes un coste inicial, no puedes cerrarte en ningún caso a la negociación. La flexibilidad es vital para poder vender una vivienda, porque los compradores suelen esperar un margen en el que realizar otras ofertas y contraofertas.
7. Es aconsejable consultar a un agente inmobiliario, ya que su experiencia en el área en el que se ubique la vivienda puede ser una información importante para orientarse. Además, también puede ayudarte a entender el mercado y, de esta forma, fijar un precio lógico y realista.

(Publicado en idealista.com el 31-10-2023)

La venta del proindiviso, es decir, de una parte de la vivienda, permite poner fin al problema rápidamente, aunque es una operación con la que se pierde dinero

Una vivienda heredada, varios beneficiarios y un extenuante y doloroso desacuerdo entre los que quieren vender la casa y los que no. Son los vértices de un conflicto habitual en las familias españolas. A más de uno le sonará el cuento porque la transmisión de viviendas por herencias está en máximos. El INE ha contabilizado más de 107.073 transacciones de este tipo en el primer semestre, la cifra más alta de la serie histórica y un 3,7% más que en el mismo periodo del año anterior. Consecuencia de esto es que ha aumentado la venta de proindivisos a empresas. Estas compran la parte de la casa de uno o varios copropietarios, esos que quieren deshacerse del inmueble y del problema.

Pero antes de tomar este camino, suele haber un largo periodo de negociación y desgaste entre los familiares que heredan un piso. Hay dos bandos: los que quieren vender y los que no. El primer paso para terminar con esa relación de copropiedad, que los propios tribunales consideran anómala, consiste en enviar un burofax al heredero que se niega a desprenderse de la casa y ofrecerle varias opciones: que compre la totalidad de la propiedad o vender de mutuo acuerdo la vivienda a un tercero y repartir el dinero en función de la cuota de propietario. Estas son las soluciones más razonables y lucrativas. El problema es que han crecido los casos de hijos que vivían en casa de su madre, ahora fallecida, y que no tienen ninguna intención de hacer las maletas (tampoco de pagar alquiler ni mantenimiento).

De no aceptar el heredero díscolo ninguna de estas dos opciones, los familiares tendrán que iniciar un procedimiento de acción de división de la cosa común ante los tribunales de justicia. “El juez declarará la extinción del condominio que existe entre los copropietarios y, tras declarar la indivisibilidad del inmueble en la misma sentencia, ordenará su venta en subasta pública judicial. La subasta del bien inmueble es la herramienta que un juez tiene para terminar con una relación de copropiedad (artículo 404 del Código Civil), que el Tribunal Supremo entiende como no definitiva, poco rentable y desfavorable para las partes”, señalan en GJ Defensa Legal, bufete especializado en estos asuntos. El procedimiento jurídico hasta la subasta se puede demorar de dos a tres años, en función de la rapidez de cada juzgado.

Sin embargo, es frecuente que cuando el familiar en desacuerdo recibe la demanda y conoce las consecuencias se asuste y termine por negociar. “Se puede acordar retirar la demanda y poner la vivienda en una inmobiliaria o que la compre uno de los hermanos porque, si el procedimiento no se para a tiempo, la subasta de la vivienda tendrá lugar, con las consecuencias que esto tiene para el propietario que ha provocado la misma”, cuenta Mateo Andrés Rivilla, director de Comunicación de GJ Defensa Legal.

Pero, en ocasiones, la desesperación y la necesidad de liquidez lleva a los herederos a buscar atajos vendiendo su parte a una empresa que compra proindivisos, aun sabiendo que el precio que va a recibir es muy bajo. Se trata de la opción menos interesante desde el punto de vista económico: se pierde más dinero en comparación con la venta libre o la subasta, pero se pone fin al problema.

Estas empresas suelen pagar entre el 25% y el 40% de valor del proindiviso, aunque varía según el tipo de vivienda, la localización (solo les interesan pisos que estén en grandes ciudades o en costa, libres de cargas y que tengan una buena salida en el mercado). En el caso, supongamos, de un piso de 100.000 euros y cuatro herederos, pagarían entre 8.500 euros a 9.000 euros por el 25%. “Si se uniera algún hermano más se podría subir hasta 10.000 euros a cada uno”, explica Juan Ignacio Díez, de la empresa venderproindiviso.es.

Renuncian a una importante cantidad de dinero. “Aunque es una opción completamente legal (artículo 399 del Código Civil), a excepción de que necesites dinero de forma desesperada, la contratación de un abogado siempre es más beneficiosa desde un punto de vista estrictamente económico”, señala Rivilla. El importe que estas empresas pagan va “desde 8.000 hasta 400.000 euros por pequeños estudios en localidades costeras o por edificios enteros en grandes ciudades”, señalan en Vilches Abogados. El vendedor obtiene su importe en menos de 72 horas tras firmar ante notario las escrituras del proindiviso. “Si no se está dispuesto a dejar de ganar dinero y la cabeza aguanta la tensión, lo mejor es que cada uno inicie el procedimiento de división de la cosa común y espere tres años a que salga la subasta y mientras tanto vaya asumiendo los gastos del proceso”, dice Díez.

Para las empresas que compran proindivisos es importante que el resto de copropietarios no se entere de la operación. “Si alguno tuviera conocimiento de esta venta y en un plazo de nueve días presentase una demanda para ejercer su derecho de retracto como comunero, podría adquirir la cuota que el propietario ha vendido a la empresa por el mismo precio, es decir, un 70% más barata”, argumentan en en GJ Defensa Legal. La empresa perderá la oportunidad de inversión y el otro copropietario saldrá ganando, ya que pasará a quedarse con el inmueble a un precio muy bajo.

Transparencia

Cada vez hay más empresas dedicadas a este tipo de transacciones inmobiliarias. “Un 60% de sus operaciones son derivadas de herencias, seguidas con un 35% de divorcios y, finalmente, con un 5% las procedentes de otras situaciones particulares y diversas”, calculan en Vilches Abogados. El problema es que al calor del auge de la venta de proindivisos ha aumentado el intrusismo, denuncia Díez, quien recalca la importancia de ser transparentes: “Al cliente hay que tratarle y explicarle todas las situaciones con el máximo detalle (implicaciones fiscales y personales de la venta), destinar todo el tiempo que sea necesario y hacerle entender que si vende va a perder dinero, pero va a olvidar el problema”.

Una vez hecha la venta y la empresa entra en la relación de copropiedad, intentará llegar a un acuerdo con el resto de herederos. “Son infinitas las posibilidades que se abren para negociar y todo depende de la casuística de cada operación: desde comprar la participación al resto, que ellos te la compren a ti, poner en venta el inmueble…”, señala el experto en proindivisos Díez.

Si no hay acuerdo, la empresa acudirá a la vía judicial. “Las empresas no compran una parte de una casa, puesto que no pueden utilizarla libremente sin consultar al resto de propietarios, sino que compran un escenario legal que históricamente ha sido entendido como negativo y que, de manera segura, se resolverá a su favor ante los tribunales”, dice Rivilla. El juez declarará la extinción del condominio y ordenará la subasta pública judicial. En esa subasta, la propia empresa será quien compre el piso en su totalidad a un precio muy inferior para, después, reformarlo y venderlo engordando el coste final. Al heredero que se ha negado a la venta se le restarán las costas, motivo por el cual el dinero que puede quedarle es ridículo.

(Artículo escrito por Sandra López Letón en el país.com el 21-10-2023).